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今年宁波新房二手房成交双双冲破5万套!楼市见顶了吗 ?

2016年12月29日16:13  都市快报

 一开春 ,伴随中央“去库存”的主基调 ,在降首付 、降契税等组合政策刺激下 ,宁波楼市紧跟大环境 ,以意想不到的消化速度刷新各项成交纪录 。

 

这一年 ,市场步行在“量价齐升”的通道上 ,房市 、土拍持续迎来供需两旺 。稳房价 、促成交和去库存的有机统一 ,以改善主导的购房者需求全面激发 ,一 、二手房市场成交再攀高点 。

 

面对第四季度以来20余城政策收紧 ,宁波市场堪称“镇定” ,年底还走出了一波多盘齐开的翘尾行情 。截至目前 ,今年宁波市六区一 、二手房成交量已双双冲破5万套大关 。据中国指数研究院宁波分院统计 ,到本月26日为止宁波市六区一手房成交56049套 ;市房产交易中心数据显示 ,二手房1-11月份成交54426套 。

 

宁波楼市这一年有哪些可圈可点的表现 ?这一轮的购买力还能持续多久 ?一起来听听本地业内人士的总结 、点评 。

 

宁波百隆房产总经理谢耀生 :

政策成就了今年的红火局面

 

从今年房地产市场走势来看 ,方方面面都超过了预期 。成交量 、成交价格 、地王的产生数量 ,特别是一线城市房价的涨幅均超过了预期 。

 

而出现这种超预期的火爆景象 ,无疑是政策使然 。

 

从去年托市政策的不断倾斜 ,到中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为工作之重 ,今年年初交易税等“双降”政策又为市场加码 ;同时 ,金融层面的银行利息 、贷款首付也是历史新低 ,可以看到从中央到地方政府引导房地产市场健康发展的决心 。

 

政府在楼市连下的这些政策猛药 ,在今年上半年的刺激力达到最大化 ,使得热点城市的形势一片火爆 。

 

但就宁波而言 ,今年楼市的发展态势是稳健 、良好的 。一方面 ,市六区成交量是紧随“大部队”创下历史新高 ,库存消化得比较好 ,达到政府和市场的预期 ,最重要的是房价稳中有升 ,并没有涨得很离谱 ,对于市民来说还算是能承受的范围 。另一方面 ,今年地块价格往上走明显 ,但地价 、房价并没有突破历史最高点 。总的来说 ,市场还是理性的 。

 

估计明年楼市成交不如今年 ,可能会迎来调整 。从今年四季度起 ,大环境的形势开始转向 ,多个城市对房地产市场进行调控 ,加上银根有收紧的趋势 ,未来楼市的成交会受到影响 。虽然他地限购对宁波来说没什么影响 ,按宁波目前的情况也不会启动限购 ,但也需要谨慎 。

 

明年特别要坚持“房子是用来住的 、不是用来炒的”的定位 ,尽快研究出适应市场规律的基础性制度和长效机制 ,发挥好政策的复合作用 ,通过保障房 、交易税 、房贷利息 、首付款等环节来引导整个房地产市场的稳健发展 。 

 
   
宁波容创机构总经理助理徐江涛 :

 

市场需求以改善类主导

接下来可能是“价涨量缩”的表现

 

今年宁波楼市的起势十分明显 ,去化量达到了历史大值 。去年年底宁波住宅库存量约为44000多套 ,现在已降到近27000套 。这一轮的库存去化是以政府政策刺激主导 ,金融杠杆的效果比较明显 。

 

库存下降的同时 ,房价有了显著涨幅 。去年宁波市场上 ,单价在2万元/平方米以上的楼盘还是凤毛麟角 ,今年单价2万元/平方米以上的楼盘越来越多 ,这主要受到今年拍地的价格影响 ,毕竟今年拍出来的地块价格基本在1万元/平方米以上 。

 

这意味着 ,今后宁波市场会是高端楼盘主导 ,这也是顺应市场需求的 。从去年下半年开始 ,宁波市场需求转为改善性主导 ,让改善类楼盘一度成为成交大头 ,刚需楼盘逐渐成为市场的配角 。加上早年的存量土地上打造的刚性楼盘消化加速 ,使得刚性需求在市场中占比减少 。

 

接下来改善类住宅的供应量会继续放大 ,价格保持稳中有升的态势 。

 

从今年第四季度以来 ,国内楼市又一轮的调控开始了 ,?多城市明年都会保持对房价的压制态势 。所以 ,就算宁波没有跟风出台调控政策 ,接下来出鼓励政策的可能性也不大 。一方面因为宁波去年下半年以来“量价齐升”的局面体现得比较明显 ,另一方面由于国家整体的导向是调控的 ,是在制约房价的上升 。

 

明年楼市会是一个“价涨量缩”的表现 。一方面早年压抑的需求今年有了集中的释放 ,还“历史账”还得也差不多了 ;另一方面 ,高价地入市后 ,项目的房价会呈现出较高的水平 ,如果楼盘纷纷开出2万元/平方米以上的单价 ,势必会引起市场成交量下跌 ,楼市可能迎来盘整的过程 。

 

宁波南天房产业务副总经理郑桂良 :

 

二手房市场成交给力价格平稳

 

今年 ,在棚改项目推动 ,契税 、营业税“双降”政策 ,宽松信贷的支持下 ,二手房成交量迈上新高地 。

 

其中棚改一套能催生两套房屋成交 ,带动作用很明显 。一方面 ,棚改户在两年内购买房屋可以获得一定比例的拆迁补偿金 ,更青睐现房挑选余地较大的存量房市场 ;另一方面 ,房东有了资金 ,往往会进入一手市场改善住房 ,所以棚改对一 、二手房市有很大的推动作用 。

 

今年虽然二手房成交量创新高 ,但成交均价依然保持着平稳的良好态势 。从市六区来看 ,年末与年初相比较 ,成交均价也就涨了约350/平方米 。中心城区由于棚改户 、学区需求的带动 ,房价涨幅稍大 ,年末与年初相比涨了约750/平方米 。所以 ,今年二手房市场整体的价格可以说是“波澜不惊” 。

 

“波澜不惊”与这些因素有关 :一是宁波二手房客群以本地人为主 。本地人偏好中心城区 ,包括棚改拆迁户也是如此 ,这种情结是宁波中心城区的房价相对市六区涨得更快的重要原因 。目前购房类型以自住型 、改善型为主 ,外来投资客比较少见 。南天公司的统计数据显示 ,外来投资客占到宁波购房客群的10%左右 。

 

二是宁波二手房库存依然巨大 ,使得房价上涨乏力 。另外 ,宁波现有大量的政府保障性住房 、安置用房 ,像现在交付的五江湾小区 、高桥的蒲家兰庭等 。

 

三是 ,与商品房比较 ,存量房的涨价有一定的滞后性 。二手房房东对市场的灵敏度没有开发商那么高 ,也不像专业人士对市场的未来预期有那么迅速的判断 。从南天公司的经验来看 ,某一地块拍出高价后 ,房东马上调高挂牌价的基本没有 ,而是要等到高价地进入楼盘销售阶段时房东才有了参照 。

 

对于明年的二手房市场 ,个人觉得交易量会略逊于今年 ,当然成交的走势还受棚改的力度影响 ;房价方面 ,主基调还是一个“稳”字 。

 
  • 每月均价
  • 房价走势图
区域 平均均价 最高均价 最低均价
26084元/㎡ 29266元/㎡ 22827元/㎡
北仑 14612元/㎡ 23035元/㎡ 7032元/㎡
海曙 20380元/㎡ 255397元/㎡ 11019元/㎡
江北 18964元/㎡ 35130元/㎡ 8178元/㎡
鄞州 23192元/㎡ 45294元/㎡ 5487元/㎡